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Al efectuar la enajenación de bienes inmuebles por parte de su propietario, es necesario hacer una serie de análisis tributarios debido a con esta clase de operaciones comerciales, se genera una serie de impuestos en los cuales tanto el
vendedor como el comprador son susceptibles de convertirse en contribuyentes, y deberán cumplir con el deber formal de presentar la declaración para cada tributo, a la tarifa que para el efecto estipule la ley.

Teniendo en cuenta que un inmueble o bien raíz, a nivel tributario se encuentra clasificado en la categoría de activo fijo, es necesario efectuar el análisis cuando se va a efectuar la venta de una propiedad de esta naturaleza por parte de su dueño o poseedor, ya que dependiendo del periodo de tiempo en que haya pertenecido al contribuyente se genera el impuesto de renta o el impuesto a las ganancias ocasionales.

Si el bien hizo parte de los activos fijos del propietario por menos de dos años, es decir, que perteneció a su patrimonio y en un tiempo inferior a dicho periodo efectúa la venta del mismo, la utilidad que se obtenga con tal venta genera una renta líquida sobre la cual se deberá pagar el impuesto de la renta y complementarios, que en el caso de las personas naturales puede llegar al 35%, dependiendo de lo estipulado en el artículo 241 del Estatuto Tributario Nacional.

Por el contrario, si el bien que se vende hizo parte de las propiedades del dueño (perteneció a sus activos fijos) por dos años o más, el artículo 300 del Estatuto Tributario Nacional indica que los dineros obtenidos por tal venta, se encuentran gravados por el impuesto a las ganancias ocasionales cuya tarifa es del 10% actualmente, siendo necesario tener en cuenta que la cuantía de la ganancia o utilidad se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del inmueble vendido.

1.Costo fiscal o autoavalúo del bien.        $300.000.000
2.Precio comercial de venta del bien        $400.000.000
3.Ganancia obtenida con la venta (2-1)    $100.000.000

La cifra indicada en el numeral tercero del recuadro anterior es la que será gravada con el impuesto a las ganancias ocasionales o el impuesto de renta, dependiendo si el bien se vende antes o después de los dos años de haberlo poseído por parte del contribuyente.

En cuanto a la determinación del valor por el cual se puede vender el inmueble, el artículo 90 del Estatuto Tributario Nacional, modificado por el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018 (Ley de Financiamiento), esta norma establece que en el caso de bienes raíces, no se puede aceptar un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al auto avalúo, es decir, que este es el precio mínimo sobre el cual se podrá efectuar la venta del inmueble.

Además, la misma norma indica que en caso de haber bases de datos, ofertas, listas de precios o cualquier otro método de consulta para deter- minar el valor comercial del inmueble, el contribuyente debe remitirse a tal información para fijar el precio de venta y este también estará com- puesto, por todas las sumas pagadas para su adquisición sin importar si se facturan o acuerdan por fuera de la escritura o correspondan a bienes o servicios accesorios a su compra, tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto.

Igualmente, al momento de realizar la venta, en la escritura pública se debe declarar bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y que no fue objeto de pactos privados en los que se señaló un valor diferente, y en caso de no indicarse tal hecho en la escritura de venta, tanto el impuesto de renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, derechos de registro y derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, lo cual resulta demasiado gravoso para el contribuyente si omite incluir la declaración bajo gravedad de juramento a la que se hizo mención inicialmente.

En el caso del comprador del bien raíz, la norma (art. 90 del Estatuto Tributario), dispone que a partir del 1 de enero de 2019, no son constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras, lo cual no quiere decir que no se pueda pagar en efectivo la adquisición del bien, pero para reconocer el costo del bien a nivel tributario solo se hará con aquella parte o proporción cuyo desembolso se haya efectuado a través de la respectiva entidad financiera.

De todo lo anterior, es posible concluir que las partes no pueden establecer precios de venta inferiores al costo fiscal, el avalúo catastral o autoavalúo del bien, y si hay medios tales como bases de datos para determinar el valor comercial del bien, tanto el comprador como el vendedor deberán tenerlos en cuenta a la hora de fijar el precio, ya que el artículo 90 del Estatuto Tributario establece que el valor asignado al bien en la venta es diferente del promedio vigente, cuando se aparte en más de un 15% de los precios del mercado para bienes de la misma naturaleza; por lo tanto, es necesario que quienes participan en la venta no fijen precios artificialmente bajos ya que la DIAN podrá hacer las labores de fiscalización que resulten pertinentes.

 

Manuel Andrés León Rojas
Abogado especialista en derecho tributario
Universidad Externado de Colombia.